土地の登記を自分でする

最近、いよいよ自宅を新築しようということになり、まずは土地購入を先週行いました。

土地を購入すると、「土地の登記」を行う必要があり、通常は司法書士に頼むケースが大多数だと思いますが、土地の登記って自分でできることはあまり知られていないと思います。(自分も父から聞いて初めて知りました。)

司法書士に頼むと、報酬金もそれなりに掛かりますし、めちゃくちゃ大変…ということはないので、紹介します。

まず自分で登記ができる前提条件としては、

・抵当権設定が関係ない

ことが前提になると重います。例えば銀行などの住宅ローンを使用する場合、住宅ローンの担保として土地に抵当権を設定しますが、信用の問題、トラブル回避の意味で、(銀行が嫌がるので)個人で設定することは難しいと思います。

よって、自分で登記できる場合というのは、

  • 抵当権設定のない土地の相続
  • 現金一括で購入する場合

こういう場合になります。

また、この後必要書類などを紹介しますが、売主が用意する書類以外を事前に揃えて、書類に不備がないか、事前に法務局に相談することをおすすめします。

法務局にいけば親切に教えてくれますし、ここで用意する書類は売主・買主が取引する際に押印する正式な書類となるので、ぶっつけ本番で書類を用意して取引し、いざ法務局に提出する段になって不備を指摘されたりすると、再度売主に押印してもらうなど、面倒なことになると思います。

さて用意する書類ですが、次の書類を揃えて法務局に提出し、登記しました。(私の場合、売買による所有権移転登記ということになります。)

  1. 登記申請書
  2. 登記原因証明情報
  3. 委任状
  4. 登記の際の登録免許税分の収入印紙(登記の際、法務局で購入するので、現金を用意します)
  5. 買主の住民票(特に有効期限の指定なし。登記するときに現住所と一致する必要あり)
  6. 売買する土地の固定資産評価通知書
  7. 売主の印鑑証明
  8. 売買した土地の登記識別情報または登記済証

さて、こう書くと、何のことやらさっぱりですが、書類1,2,3の書式は法務局ホームページからダウンロードできますので、それを使用します。

5,6は市役所に行けば入手できます。4は、6の書類を元に今回取引する土地の評価額を算出し、所定の倍率をかけて計算します。評価額と登録免許税の金額は、1の登記申請書に記入する必要が有るため、まずは5,6を市役所にとりに行きましょう。

では、書類1,2,3についてですが、

新不動産登記法の施行に伴う登記申請書等の様式について(お知らせ)

このページの、「7.売買による所有権移転登記申請書」が売買による土地登記の際に必要なテンプレートになります。

テンプレートを開くと、

  1. 登記申請書
  2. 売買契約書の例
  3. 登記原因証明情報の例
  4. 委任状の例

となっていると思いますが、私の場合は1,3,4の提出で良いと事前相談で言われました。事前相談の時には、不動産屋で取り交わした土地売買契約書も持参して、2の売買契約書も別途作る必要があるかどうか聞きましたが、1,3,4だけで良いとのこと。

これは予想ですが、例えば不動産仲介業者などを介さないで、直接土地売買を実施するような場合に、2の売買契約書を作成する必要があるのでは?と思います。しかし、登記の際に、不動産屋で取り交わした土地売買契約書は提出していないので、いつ必要になるものかはちょっとわかりません。

また注意点として、登記申請書に、課税価格と登録免許税を記載する箇所がありますが、課税価格は、固定資産評価通知書を元に算出し、1000円未満を切り捨てます。

自分の場合、購入した土地の内、一筆は、売主が分筆した上で一筆購入したため、固定資産評価通知書の登記面積と、自分が購入した分の土地面積は一致しません。そういう場合は、実際に自分が登記しようとしている分の登記面積を、登記簿謄本で確認し、固定資産評価通知書から1m2辺りの評価額単価を計算した上で、実際に登記しようとしている面積を乗じて、課税額を計算します。(したがって、分筆してもらって一部購入する場合、売主側で先に分筆が終わっている必要があります。)

また自分の場合、まとまった土地が3筆に分かれていたため、課税価格は3筆分を合計して計算します。複数筆登記する場合は、1,2,3,4の各書類の「不動産の表示」部は、複数筆分列挙して記述します。

課税価格を計算したら、登録免許税を計算しますが、私の場合は15/1000の割合と法務局で言われたので、そのとおり計算し、100円未満を切り捨てます。ここで計算された登録免許税分は、実際登記の際に法務局で収入印紙を購入する必要がありますので、現金を用意しましょう。

ここまでで、完全ではないかもしれませんが、

  • 登記申請書
  • 登記原因証明情報
  • 委任状
  • 買主の住民票(特に有効期限の指定なし。登記するときに現住所と一致する必要あり)
  • 売買する土地の固定資産評価通知書

が用意できたと思うので、一度法務局に相談に行って下さい。特に事前の予約などは必要なく、窓口によるとは思いますが、いけばさほど待たずに相談できると思います。

法務局窓口一覧

相談と登記は、最寄りの法務局、もしくは出張所で手続きできます。法務局というと、なにやら堅苦しい雰囲気がするかもしれませんが、基本的には市役所のようなものですし、気楽に相談に行けば良いと思います。

また、繰り返しになりますが、自分で登記する場合、書類の不備が心配ですので、必ず事前に相談し、これでOK!という状態で実際の土地売買取引に望んで下さい。

もし取引の際に書類の不備が見つかってしまったりすると、書類を作りなおさないと取引できなくなってしまいます。また、後で不備を指摘されたりすると、書類を作りなおした上で再度押印に回るなどしないといけなくなるので、くれぐれも事前の準備をしっかりして下さい。

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